Category Archive: 賃貸マンション・アパート経営

お金を出さない親が口を出す?

子供がマイホームを買うとき、親は口を出したくなる。「価格が高すぎるんでは?」「他の場所がいいのでは?」「まだ早すぎるのでは?」などなど

そこで、そんな口出しは資金援助をたくさんする親ほど多くなるのだろう、と我々は考えがちです。

 

でも実際は、たっぷり資金援助をする親ほど案外無頓着とのこと。「お前が気に入れば、それでいい」と鷹揚に構えるケースが多いそうです。

むしろ、お金を出さない、(または出せない)親ほど口出しが多いとのことです。

おせっかいというわけでなく、子供の大きな買い物に対する心配というか親心なのでしょうが ・ ・ ・

 

ちなみに私は、娘夫婦が東京でマンションを購入する際、資金援助もしなかったのですが、口出しも一切しませんでした。

新築ではないのですが、リフォームして、おしゃれで快適な住まいになったようです。

購入後しばらく経ってから行って見ると、便利な場所でした。中古物件だからこそ、都心のいい場所に取得できたようです。

 

弊社でも、昨年より中古物件仲介+リフォームの店「家アール」で同様のことをお世話させてもらっています。当店には、モデルルームがあったり、

生活設計のためのファイナンシャルプランなど、お客様自ら何回もパソコン上で試算できるシュミレーションシステムもご用意しています。

浜町商店街のすぐ横ですので、お気軽にお立ち寄りください。

 

 

賃貸経営者のための “満室”応援セミナー開催

 1月19日(土)に弊社主催で、長崎市築町「メルカ築町」において

賃貸経営者のための“満室“応援セミナーを開催させていただきました。

定員50名でのご案内だったのですがお陰さまで満席となり、会場は暖房もつけてないのに暑いくらいでした。

弊社としては7年ぶりのセミナーだったのですが、船井総研のコンサルタント宮下一哉氏の講演の後、

私と弊社不動産部部長の日野が事例の発表をさせていただきました。

管理をお受けしたとき入居率55%の築後20年の賃貸マンションが、7ヶ月後満室になった事例や

新築の30戸のマンションを約5ケ月でどうやって満室に近い状態にしたかなど

スライドを使いながら報告させていただきました。

全国の主要管理会社約100社が参加する船井総研の賃貸仲介・管理ビジネスコンサルティングチームの

一員である宮下氏の話は「失敗するオーナーと成功するオーナーの違いは?」をテーマに

全国の具体的事例やデータがふんだんに示されました。

参加いただいた皆様、ありがとうございました。

 

 

 

 

 

賃貸マンション・アパート経営のヒント №3

  13日の大雪の後、今週は「大寒」というのに3月下旬から4月下旬並の暖かい日が続きました。これからまた寒くなるのでしょうが、まだ今日もこの時期としては少し暖かいようです。大宰府など一部の地域では梅が咲いたそうですが、桜も春の開花に向けて蕾が準備し始めているようにも感じます。

 我々不動産会社も春の転勤・就職・入学などによる異動シーズンを控えて、様々な段取り・準備に取りかかっています。借りたい方や法人さんのご依頼も来月からはどっと一挙にきます。2~4月は賃貸担当はてんてこ舞いで、業務に忙殺される時期となるのです。また、“異動”が多いということは“退去”も多いということになり、賃貸オーナーからのご相談や弊社管理物件の清算業務も多くなります。

 そこで、“退去時の清算”業務ですが、本来は家主様の仕事?になるのでしょうが、過去には長崎のほとんどの不動産会社がサービスでやっていたこともあって(今もまだそうしているところもまだありますが・・・)、業者任せになりがちです。しかし、今は清算の法的(または公的な)基準が十分確立されていませんし、識者や専門家の意見や見解も様々で、法律・判例などは消費者(借主)が有利な方向へ変化しつつあるもののグレーゾーンが多いのが実情です。

 数年前に契約したときと退去時の今では社会の状況や法律の解釈も大きく変わっっているということも多々考えられ、交渉が難航することも多くなってきています。そこで、オーナーの認識と見解、そして交渉にあたっての方針や考え方が大事になってきますが、時代の早い変化に認識がついていけなかったり、過去の経験や自分の立場からみた利害に固執しがちなケースも多くなってきます。そこで、専門家として我々業者にご相談されることが多いのですが、業者の認識や経験も多少違い、対応の仕方も違うことも多いので、オーナーも判断しにくいことも多いのではないかと思います。しかし、オーナー(賃貸人)と入居者(賃借人)とは、利害が反することになるので、最終的には(双方に言えることですが)自分がどこの話(見解や判断)を信用し、どのような方針(要求あるいは譲歩)で相手様と話し合うかを決断する必要が生じます。

 管理物件においては、オーナーに代わり我々が「退去後の立会い・建物チェック」「復旧工事見積」「清算書作成・提出」「賃貸人との折衝」「精算金の受け渡し」「工事発注」などを行います。それでも、お金のことも関係してきますので、重要な事柄においては我々業者が勝手に判断したり、決定したりはしませんので、オーナーのご判断とご指示は不可欠になります。

 聞くところによると、賃貸関係の営業でスタッフが会社を辞める最大の原因は「退去時のトラブル」らしいです。賃貸人と賃借人双方の間に立ち、難しい交渉ばかりしていると、まじめな人ほどそうなりやすいのです。弊社では、まず第一にトラブルが起きないように心がけるのは当然ですが、万一トラブルや問題が生じても、チームワークにより早期に解決し、できるだけ一人の負担にならないように心がけています。

  

賃貸マンション・アパート経営のヒント No.2

「2008年9月で、マーケットの“潮目”が変わった」と言われます。アメリカ発のサブプライム問題から端を発した大不況は、いまだにその出口は見えません。一部では、不況を脱出しつつあると言われたりもしていますが、情報過多でありながらも、ある種の意図をもったニュースもたくさん流されていて、マスコミ報道もそのままは信じられません。

そんな中、ユニクロやニトリが好調で、低価格だけど豊かさや満足感を持てる商品・サービスが売れているようです。今は、安いだけでは売れないし、「いいものを作ればお客さんがくる」わけでもありません。しかし、やり方や工夫次第で、こういう時代でも“売れる”ということでしょう。

賃貸マンション・アパート経営も供給過多の時代に入り、空室が目立つようになりました。多くの家主さんが「どうすれば満室にできるか?」「どうすれば利益率があがるか?」「どうしたら資産価値を減らさず、長く稼働できるか?」などと考えていらっしゃることと思います。

そういう中で「一番の空室対策は、現在の入居者が満足して長く住めるようにすること」だと言われます。されど、されどです。家主さんとお話していて、危機感を本当にお持ちなのか、時折疑問に思うことがあります。“借り手市場”になった現在でも、“売り手市場”のときのような感覚が抜けていない方、経営者としての自覚があまりない方などがときどきいらっしゃいます。また、いまだに入居者を「お客様」と考えられない方も数多くいらっしゃるようです。

そういう方については、この大きな変革の時代、今までの意識を変えることが一番重要かもしれません。誰にとってもそれは「言うは易く、行いは難し」で、かく言う私もそうなのですが・・・

例えば①物件を「商品」と考え商品価値を上げる工夫をする。②入居者を「お客様」と思い、大切にする。③不動産会社を「経営のパートナー」と考え、良い業者を選択する・・・など当たり前のことで、みなさん“自分は大丈夫”と思われているかもしれませんが、その他も含め今一度じっくり再考していただいても損はないかもしれません。

        

賃貸マンション・アパート経営のヒント No.1

 一時期「勝ち組」と「負け組」という言葉がよく使われていましたが、個人でアパート・マンションの経営をしている人の9割以上が失敗しているとも言われます。

 バブル経済の崩壊に続き、100年に一度の不況、賃貸オーナーに不利な法令の改定や消費者保護法制定、変化しつつある最近の裁判所の判例、変わってきた消費者(入居者)意識の変化と要求、モンスタークレーマーの増加、そして、人口減少など、あげたらきりがないほど次々と賃貸オーナーに厳しい環境が出てきています。そこで、アパート・マンションの賃貸経営が思い通りにいかないとか、困った問題に直面しているというオーナーが数多く出てくるのも当然と言えます。我々も、そんなオーナーのお役に少しでも立ちたいと考え、日々努力しているところです。

 でも、今の時代“厳しい状況”は総べての業界に言えることでしょうし、これからは、何事も新しく作ったり始めたりするときよりは、むしろスタートしてからの研究や努力で結果が変わってくるのかもしれません。少し大げさに言うと、賃貸経営にも「経営戦略」が必要になってきたということでしょうし、オーナーは日々の変化に対応できるよう、できるだけ信頼できる専門家やアドバイザーなどのブレーンをつくる必要があるということではないでしょうか・・・

 ところで、弊社賃貸スタッフにおきまして東京・大阪などで開催される勉強会やセミナーに何度も参加したり、県外の成功している不動産会社や物件を見学させてもらっているのも、前述の理由によるものです。賃貸経営オーナーのパートナーとしてアドバイスさせてもらったり、提案させてもらうには、世の中の動きとそれに対応するアイデアも常に学ぶ必要があると考えているからです。                                      ・・・と社長の私は真面目に?考えていますが、一緒に同行するスタッフは物見遊山に出かけて行く気分が少しあるのかな?いや、半分以上・・・?

 このブログでも時々は、オーナー様の経営のヒントにでもなるような話ができないかなと思い、今日の表題をつけてみましたが、本当にお役にたてるのか、今後どういうふうに続くのか自分でも分かりません。