Category Archive: 長崎の不動産事情

インフォームドコンセントで安心・有利な取引を!!

 今の不動産をめぐる環境は、買う人・借りる人に有利で、売る人・貸す人には厳しい情勢ですが、情報が氾濫している割にはどちらにも大事なことが知らされていないことも多いようです。マスコミなども、よく調べもせず偏った同じような情報を何回も流していることもあるようですし、我々業者にも責任があるのかもしれません。

 インターネット上や本屋さんには物件の情報やノウハウなど情報の氾濫と言ってもいいくらいたくさんあります。ただ、その中の情報や記事には、我々から見ると、眉をひそめたくなるものや笑ってしまいそうになるものまであります。

 そこで、弊社「よしひろ企画」としましては、できるだけ実際の事例やデータをもとにして、お客様がご自分では気づき難いリスク要因や事前に検討して頂くべき問題(テーマ)を提示し、お客様が納得されるまでシミュレーションを行い、その上で売買や有効活用などを図っていただくという方針を掲げています。

 ただし、その為には、我々自身が的確な情報やデータを取得できていること、そして、的確なシミュレーションをするためのツールや手法を持っていることが肝要です。そこで、私達は地元で情報を集めたりするだけでなく、東京・大阪など県外にも積極的に出かけて研修を受けたり、研究会や見学会やにもできるだけ参加しています。

 先週、私は売買担当の男性スタッフ2名と東京での勉強会に行ってきました。普段なかなか気づかない“お客様の財産を守ったり、有効活用するための”知恵と手法を学ぶ内容で、住宅を購入されるお客様にも応用され役に立つ内容が含まれていました。これで、また少し仕事の質をレベルアップできるかな・・・笑

 研修翌日は3名で銀座に出かけ、ブランドショップやユニクロ、アバクロなど見て回りました。ランチは東京在住の私の長女も加わり、蕎麦を食べました。娘とは5月の連休に帰省してきたとき以来でしたが、相変わらず元気そうで安心しました。

長崎市の土地価格の動向

今日は、多くのみなさんが多少なりとも興味がおありだろうと思われる長崎市の地価の話をしたいと思います。そして、写真はは平成20年の地価調査の一部と昭和60年からの地価調査平均価格の推移をグラフにしたものです。 □ の線が長崎市、 △ は佐世保市です。

さて、このブログの中で、先月「長崎市の賃貸事情」という話をさせていただいた折にもお伝えしましたが、長崎は傾斜地が多く、車が入らない土地(宅地)が多いので、九州の中でも総体的に地価が高いようです。バブルがはじけた後も、長崎は優良な宅地が少ないので、商業地の価格は下がっても、他の地域みたいに住宅地の地価はあまり下がらないなどと言われていました。しかし、最近はその思いを覆すような取引が数多くなされています。

グラフをみると、平成元年まであまり変わらなかった長崎市の地価が、平成2~3年位からバブルの影響を受けて上がりだし、バブルがはじけた後も平成10年までは若干上昇気味だったことが分かります。しかしながら、平成11年からは、景気の低迷などの影響を受けて昨年まで下落が続いています。一昨年前から、その下落率が改善してもうすぐ横ばいかなと予測されるようなデータです。ところが、残念ながら、昨年後半から米国発の大不況がやってきました。10月のリーマンショックの後、株などの大幅下落、企業の減益、工場閉鎖、リストラなどの影響を地価も受けて、土地も今や完全に買い手市場となりました。長崎市もその例外ではありません。

ところで、地価調査は、直近の過去の事例を基に不動産鑑定士さんたちによって作られるのですが、発表されたときには、そのときの実勢価格とは少なくとも1年以上のギャップがあると思われます。どちらにしても、今は買う人には超有利な情勢で、6~7割の人が住宅やマンションは今が買い時と思っているとの調査結果が発表されています。逆に、今から土地を売る方にとっては厳しい状況で、1~2年時期を待ったとしても状況が好転するとは言い難いでしょう。

 

長崎市の賃貸事情 2

今日は、長崎市の不動産の価格、特に“長崎市の賃貸マンションの賃料が高い”という話をします。

土地の価格は路線価などを調べれば一目瞭然ですが、少し賃貸は比較しにくいので、私の娘のことを例に話したいと思います。私の長女は、昨年熊本の大学を卒業しましたが、5年前の入学時借りたマンションは、大学から徒歩15~18分位の住宅地でSRC造4階建ての1ルームマンションで家賃が39,000円でした。バス停はすぐ近くなのですが、夜マンションの廻りが暗くてアルバイトの帰り道が心配ということで、1年後に引っ越しました。そこは大学より市街地寄りで、1階はコンビニエンスストアー、少し歩くと市場もありました。そのEV付き1ルームマンションの3階が46,000円です。前者は建てられて5年以内、後者は10年近く経過しているようですが、長崎市で同様の条件のマンションを借りようとすると家賃が5万円は下らないどころか、後者は6万円近くするのではないでしょうか。

それから次女のことですが、こちらは1昨年福岡の大学に入学しました。学校は西新にあるのですが、西新商店街から歩いて4~5分の建築後3~4年の1ルームマンションを借りました。EV付の5階で家賃は51,000円です。姉が借りていたマンションより幾分狭いのですが、大学まで歩いて行ける距離で、買い物・交通など利便性は申し分ないところです。ちなみに、長崎市中心部にある弊社の廻りは次女の環境とあまり大差ないと言えますが、1ルームマンションの家賃は5万円を下回るどころか60,000円~70,000円くらいします。この中心部より少し離れた所でも、西新のそのマンションよりやはりかなり高いようです。そこでどうしても、市内の大学生は少し山手の車が入らない家賃の安いところに借りることが多いようです。

次女のマンションは学生にしては少し贅沢な金額で、彼女の友人たちの多くは学校より少し離れた5万円以下のアパートやマンションに住んでいるようです。そのため、娘はアルバイトをして、私からの少ない仕送りでもなんとか上手にやりくりしてくれています。とは言っても、たまに私の携帯電話に“財布のピンチを知らせるハート付きのメール”がきたりしますが・・・(笑)

長崎市の家賃が高いのは、前回述べた、平地が少ない地形などの特殊事情のせいもあるでしょうし、道路や交通の問題もあるのでしょうが、転勤などで家さがしに来られた方は「地方にしては、思いのほか賃料が高いね。」と殆どがの方ビックリされます。仕方がないこととは言え、ちょっとつらいですね。でも、住むのには長崎は最高の土地ですよ!!私は長崎に生まれ育って本当によかったと思っています。

 

長崎市の賃貸事情 1

前回も述べましたが、不動産会社の多くにとっては春は大忙しの時期です。入学、就職、転勤などが近づき興味ある方も多いと思いますので、今回は「長崎市の賃貸事情」について少しお伝えしたいと思います。一度ではちょっと長くなりすぎると思うので、2~3回くらいに分けてお話したいと思います。

長崎にまだ来られたことがないという方の方もいらっしゃるでしょうから、まず今回は「地形と交通」のことをお話したいと思います。初めて長崎を訪れた人が長崎駅に夜到着し、外を眺めた途端「なんと長崎は高層ビルばかりなんだ!!」と言ったとか、ホントかウソかわからない笑い話があるくらい傾斜地の多い街(念のため解説しますと、段々の傾斜地に建つ住宅の明かりを高層ビルの窓明かりと勘違いしたという話なのですが・・・)である長崎の山手は、車が横付けできなかったり駐車できない土地が多いのですが、港の方から見上げると山に張り付くようように家が建っているように見えます。長崎市の約7割の人が斜面に住んでいるとも言われています。

  

「どんぶり鉢」と形容される地形は、廻りを山(小高い丘)で囲まれ、坂・階段がとても多く、山手に向かってくねくね曲がった道は、途中で道が狭くなった高台でも結構路線バスが通っていたりします。そして、旧市内の平地部分を南北に伸びた幹線(国道と県道)には今も路面電車が走っています。これは一番人気の市民の足で、どこまで乗っても距離に関係なく乗車賃は1回100円です。ちなみに長崎には地下鉄がありませんので、不動産広告の「交通」欄で殆ど「駅名」の表示は出てこず、「電停」とはこの路面電車の電停のことになります。広告で“電停から5分以内”の表示と言うと、長崎に育った人にとっては極上の立地とも言え、とても多い“ご要望のひとつ”でもあります。

地図の上で隣や裏表に位置していても、車が入ったり入れなかったりする現地の状況で不動産価値が大きく異なったりするのが長崎です。私たちでも、地図では見当がつかないことが多いです。不動産の購入や賃借を検討する場合は、自分の足でその交通や利便性・環境などを何度も確認する必要があります。でも、これは“不動産のいろは”であり全国共通のことですが、特に注意が必要という意味です。

風光明媚で情緒があり、新鮮な野菜や魚が安く食べれて、歴史と人情にあふれた町、長崎は住みやすく人に優しい街です。次回は、長崎市の賃貸の賃料相場などについて述べたいと思います。