１３日の大雪の後、今週は「大寒」というのに３月下旬から４月下旬並の暖かい日が続きました。これからまた寒くなるのでしょうが、まだ今日もこの時期としては少し暖かいようです。大宰府など一部の地域では梅が咲いたそうですが、桜も春の開花に向けて蕾が準備し始めているようにも感じます。

　我々不動産会社も春の転勤・就職・入学などによる異動シーズンを控えて、様々な段取り・準備に取りかかっています。借りたい方や法人さんのご依頼も来月からはどっと一挙にきます。２～４月は賃貸担当はてんてこ舞いで、業務に忙殺される時期となるのです。また、“異動”が多いということは“退去”も多いということになり、賃貸オーナーからのご相談や弊社管理物件の清算業務も多くなります。

　そこで、“退去時の清算”業務ですが、本来は家主様の仕事？になるのでしょうが、過去には長崎のほとんどの不動産会社がサービスでやっていたこともあって（今もまだそうしているところもまだありますが・・・）、業者任せになりがちです。しかし、今は清算の法的（または公的な）基準が十分確立されていませんし、識者や専門家の意見や見解も様々で、法律・判例などは消費者（借主）が有利な方向へ変化しつつあるもののグレーゾーンが多いのが実情です。

　数年前に契約したときと退去時の今では社会の状況や法律の解釈も大きく変わっっているということも多々考えられ、交渉が難航することも多くなってきています。そこで、オーナーの認識と見解、そして交渉にあたっての方針や考え方が大事になってきますが、時代の早い変化に認識がついていけなかったり、過去の経験や自分の立場からみた利害に固執しがちなケースも多くなってきます。そこで、専門家として我々業者にご相談されることが多いのですが、業者の認識や経験も多少違い、対応の仕方も違うことも多いので、オーナーも判断しにくいことも多いのではないかと思います。しかし、オーナー（賃貸人）と入居者（賃借人）とは、利害が反することになるので、最終的には（双方に言えることですが）自分がどこの話（見解や判断）を信用し、どのような方針（要求あるいは譲歩）で相手様と話し合うかを決断する必要が生じます。

　管理物件においては、オーナーに代わり我々が「退去後の立会い・建物チェック」「復旧工事見積」「清算書作成・提出」「賃貸人との折衝」「精算金の受け渡し」「工事発注」などを行います。それでも、お金のことも関係してきますので、重要な事柄においては我々業者が勝手に判断したり、決定したりはしませんので、オーナーのご判断とご指示は不可欠になります。

　聞くところによると、賃貸関係の営業でスタッフが会社を辞める最大の原因は「退去時のトラブル」らしいです。賃貸人と賃借人双方の間に立ち、難しい交渉ばかりしていると、まじめな人ほどそうなりやすいのです。弊社では、まず第一にトラブルが起きないように心がけるのは当然ですが、万一トラブルや問題が生じても、チームワークにより早期に解決し、できるだけ一人の負担にならないように心がけています。

「２００８年９月で、マーケットの“潮目”が変わった」と言われます。アメリカ発のサブプライム問題から端を発した大不況は、いまだにその出口は見えません。一部では、不況を脱出しつつあると言われたりもしていますが、情報過多でありながらも、ある種の意図をもったニュースもたくさん流されていて、マスコミ報道もそのままは信じられません。

そんな中、ユニクロやニトリが好調で、低価格だけど豊かさや満足感を持てる商品・サービスが売れているようです。今は、安いだけでは売れないし、「いいものを作ればお客さんがくる」わけでもありません。しかし、やり方や工夫次第で、こういう時代でも“売れる”ということでしょう。

賃貸マンション・アパート経営も供給過多の時代に入り、空室が目立つようになりました。多くの家主さんが「どうすれば満室にできるか？」「どうすれば利益率があがるか？」「どうしたら資産価値を減らさず、長く稼働できるか？」などと考えていらっしゃることと思います。

そういう中で「一番の空室対策は、現在の入居者が満足して長く住めるようにすること」だと言われます。されど、されどです。家主さんとお話していて、危機感を本当にお持ちなのか、時折疑問に思うことがあります。“借り手市場”になった現在でも、“売り手市場”のときのような感覚が抜けていない方、経営者としての自覚があまりない方などがときどきいらっしゃいます。また、いまだに入居者を「お客様」と考えられない方も数多くいらっしゃるようです。

そういう方については、この大きな変革の時代、今までの意識を変えることが一番重要かもしれません。誰にとってもそれは「言うは易く、行いは難し」で、かく言う私もそうなのですが・・・

例えば①物件を「商品」と考え商品価値を上げる工夫をする。②入居者を「お客様」と思い、大切にする。③不動産会社を「経営のパートナー」と考え、良い業者を選択する・・・など当たり前のことで、みなさん“自分は大丈夫”と思われているかもしれませんが、その他も含め今一度じっくり再考していただいても損はないかもしれません。

　一時期「勝ち組」と「負け組」という言葉がよく使われていましたが、個人でアパート・マンションの経営をしている人の９割以上が失敗しているとも言われます。

　バブル経済の崩壊に続き、100年に一度の不況、賃貸オーナーに不利な法令の改定や消費者保護法制定、変化しつつある最近の裁判所の判例、変わってきた消費者（入居者）意識の変化と要求、モンスタークレーマーの増加、そして、人口減少など、あげたらきりがないほど次々と賃貸オーナーに厳しい環境が出てきています。そこで、アパート・マンションの賃貸経営が思い通りにいかないとか、困った問題に直面しているというオーナーが数多く出てくるのも当然と言えます。我々も、そんなオーナーのお役に少しでも立ちたいと考え、日々努力しているところです。

　でも、今の時代“厳しい状況”は総べての業界に言えることでしょうし、これからは、何事も新しく作ったり始めたりするときよりは、むしろスタートしてからの研究や努力で結果が変わってくるのかもしれません。少し大げさに言うと、賃貸経営にも「経営戦略」が必要になってきたということでしょうし、オーナーは日々の変化に対応できるよう、できるだけ信頼できる専門家やアドバイザーなどのブレーンをつくる必要があるということではないでしょうか・・・

　ところで、弊社賃貸スタッフにおきまして東京・大阪などで開催される勉強会やセミナーに何度も参加したり、県外の成功している不動産会社や物件を見学させてもらっているのも、前述の理由によるものです。賃貸経営オーナーのパートナーとしてアドバイスさせてもらったり、提案させてもらうには、世の中の動きとそれに対応するアイデアも常に学ぶ必要があると考えているからです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・と社長の私は真面目に？考えていますが、一緒に同行するスタッフは物見遊山に出かけて行く気分が少しあるのかな？いや、半分以上・・・？

　このブログでも時々は、オーナー様の経営のヒントにでもなるような話ができないかなと思い、今日の表題をつけてみましたが、本当にお役にたてるのか、今後どういうふうに続くのか自分でも分かりません。